Mal Makin Sepi, Benarkah Hanya karena Toko Online?

fin.co.id - Pusat perbelanjaan atau mal masih menjadi tempat favorit untuk makan, menonton film, dan menghabiskan waktu bersama keluarga. Namun, di sejumlah tempat, suasana mal yang dahulu dipenuhi pengunjung kini terasa berbeda. Beberapa toko terlihat lengang, jumlah pembeli tidak sebanyak sebelumnya, dan sebagian gerai bahkan memilih tutup.

Kondisi ini memunculkan pertanyaan: apakah mal mulai sepi karena masyarakat beralih ke toko online? Belanja melalui marketplace memang menawarkan kemudahan, pilihan produk yang luas, serta harga yang mudah dibandingkan. Meski demikian, perubahan aktivitas di mal tidak bisa dijelaskan hanya dengan satu penyebab.

Ada perubahan perilaku konsumen, kondisi daya beli masyarakat, biaya berbelanja, hingga persaingan antarpusat perbelanjaan yang ikut memengaruhi keadaan tersebut.

Toko Online Mengubah Cara Orang Berbelanja

Salah satu perubahan terbesar dalam dunia ritel adalah kemudahan membeli barang tanpa harus keluar rumah. Jika dahulu seseorang perlu pergi ke mal untuk mencari pakaian, sepatu, perlengkapan rumah tangga, atau aksesori elektronik, sekarang banyak produk tersebut tersedia melalui marketplace.

Konsumen cukup membuka aplikasi, memilih barang, membandingkan harga, membaca ulasan, lalu menunggu pesanan tiba. Proses yang sebelumnya membutuhkan waktu dan tenaga kini bisa dilakukan dalam beberapa menit.

Kemudahan ini membuat kunjungan ke toko fisik tidak lagi menjadi kebutuhan utama, terutama ketika konsumen sudah mengetahui produk yang ingin dibeli. Mereka tidak perlu mendatangi beberapa toko untuk mencari barang dengan harga paling murah.

Perubahan tersebut dapat memengaruhi toko yang mengandalkan pembelian langsung. Ketika konsumen lebih sering memesan barang melalui internet, toko fisik berpotensi kehilangan sebagian transaksi meskipun lokasinya berada di pusat perbelanjaan yang strategis.

Namun, dampaknya tidak sama untuk semua jenis usaha. Toko yang menjual barang standar dan mudah dibandingkan harganya menghadapi persaingan yang berbeda dari restoran, tempat hiburan, atau gerai yang menawarkan pengalaman mencoba produk secara langsung.

Harga dan Promo Marketplace Menjadi Daya Tarik

Harga merupakan salah satu alasan konsumen memilih belanja online. Melalui marketplace, pembeli dapat membandingkan penawaran dari banyak penjual tanpa harus berpindah tempat.

Promo seperti potongan harga, voucher, gratis ongkos kirim, dan program diskon pada tanggal tertentu juga dapat memengaruhi keputusan pembelian. Jika produk yang sama tersedia dengan harga lebih rendah secara online, sebagian konsumen mungkin memilih membeli melalui aplikasi.

Sebaliknya, berbelanja di mal bisa melibatkan pengeluaran tambahan, seperti ongkos perjalanan, parkir, dan makanan. Bagi konsumen yang sedang menghemat pengeluaran, biaya tersebut dapat menjadi pertimbangan.

Meski begitu, harga murah bukan satu-satunya faktor penentu. Sebagian orang masih memilih toko fisik karena ingin melihat kualitas barang secara langsung, mencoba ukuran pakaian, memastikan warna produk, atau membawa pulang barang tanpa menunggu pengiriman.

Karena itu, persaingan toko online dan toko fisik bukan sekadar persoalan harga. Kemudahan, kepercayaan, pelayanan, dan pengalaman berbelanja juga ikut menentukan pilihan konsumen.

Daya Beli Masyarakat Ikut Memengaruhi Aktivitas Mal

Selain persaingan dengan marketplace, kondisi ekonomi rumah tangga juga berpengaruh terhadap aktivitas belanja. Ketika pengeluaran untuk kebutuhan pokok, transportasi, listrik, dan biaya pendidikan meningkat, masyarakat biasanya perlu menentukan prioritas penggunaan uang.

Barang yang tidak mendesak, seperti pakaian baru, aksesori, atau perangkat elektronik pengganti, bisa ditunda pembeliannya. Perubahan ini dapat mengurangi transaksi di toko-toko mal, terutama untuk produk yang tidak termasuk kebutuhan sehari-hari.

Laporan pasar ritel Jakarta dari perusahaan konsultan properti Colliers pada kuartal keempat 2025 mencatat bahwa meningkatnya biaya hidup dan ketidakpastian ekonomi membuat konsumen lebih berhati-hati dalam berbelanja. Kunjungan ke mal masih relatif tinggi, tetapi konsumen semakin selektif dan lebih memprioritaskan kebutuhan sehari-hari dibandingkan barang yang bersifat tersier.

Temuan tersebut menunjukkan bahwa kondisi mal tidak selalu berkaitan langsung dengan jumlah orang yang datang. Pengunjung bisa tetap memenuhi area restoran dan tempat hiburan, tetapi mengurangi pembelian barang di toko.

Dengan kata lain, mal mungkin masih memiliki pengunjung, sementara nilai transaksi sebagian gerainya mengalami tekanan. Kondisi ini perlu dibedakan agar penurunan aktivitas belanja tidak langsung dianggap sebagai tanda bahwa seluruh pusat perbelanjaan sedang mengalami kemunduran.

Mal Bukan Hanya Tempat Berbelanja

Perubahan fungsi mal juga memengaruhi cara masyarakat menggunakannya. Bagi sebagian orang, mal kini lebih sering menjadi tempat makan, menonton film, bertemu teman, atau mengajak anak bermain.

Hasil survei Katadata Insight Center dan tSurvey mengenai perilaku pengunjung mal pada awal 2025 memperlihatkan bahwa makan di restoran atau kafe merupakan aktivitas yang paling banyak disebut oleh responden yang berkunjung pada awal tahun. Sebanyak 68 persen responden menyebut aktivitas tersebut, sedangkan 49 persen menyebut menonton film dan 34 persen menyebut berbelanja pakaian, gawai, elektronik, furnitur, dan barang sejenis.

Angka tersebut tidak berarti bahwa seluruh mal mengalami penurunan transaksi. Survei itu menggambarkan aktivitas responden dalam konteks dan sampel tertentu. Namun, hasilnya memperlihatkan bahwa kunjungan ke mal memiliki tujuan yang beragam dan tidak selalu berakhir dengan pembelian barang.

Perubahan ini turut menjelaskan mengapa suasana mal yang ramai belum tentu membuat semua toko memperoleh banyak pelanggan. Pengunjung yang datang untuk makan atau menonton film mungkin tidak memiliki rencana untuk memasuki toko pakaian atau membeli produk elektronik.

Bagi pengelola mal, keadaan ini menjadi tantangan sekaligus peluang. Mereka perlu menghadirkan alasan yang kuat agar pengunjung tidak hanya datang untuk satu kegiatan, tetapi juga tertarik menjelajahi area lain dan berbelanja.

Tidak Semua Mal Mengalami Kondisi yang Sama

Anggapan bahwa semua mal semakin sepi juga perlu diperiksa secara hati-hati. Lokasi, kelas pusat perbelanjaan, jenis penyewa, fasilitas, dan karakteristik pengunjung dapat menghasilkan kondisi bisnis yang berbeda.

Laporan Colliers mengenai pasar ritel Jakarta pada kuartal pertama 2026 menunjukkan bahwa mal kelas atas masih menarik ekspansi sejumlah peritel melalui pembukaan gerai, pembaruan toko, dan penawaran produk baru. Sebaliknya, sebagian mal kelas menengah dan bawah masih berfokus pada perbaikan komposisi penyewa serta fasilitas.

Laporan tersebut juga mencatat bahwa kategori makanan dan minuman, hiburan, pakaian olahraga, serta produk kecantikan menunjukkan kinerja yang relatif baik. Sementara itu, kategori fesyen menghadapi tekanan persaingan dari pelaku usaha online dan perubahan kebiasaan konsumen.

Perbedaan tersebut memperlihatkan bahwa keberhasilan pusat perbelanjaan tidak hanya ditentukan oleh tren belanja online. Daya tarik lokasi, pilihan merek, kenyamanan, dan kemampuan menghadirkan pengalaman yang dicari pengunjung juga berperan.

Mal yang menawarkan fasilitas menarik dan pilihan kegiatan yang beragam memiliki peluang untuk mempertahankan kunjungan. Sebaliknya, pusat perbelanjaan yang kurang mampu menyesuaikan diri dengan kebutuhan konsumen berisiko kehilangan daya saing, baik terhadap marketplace maupun terhadap mal lain.

Bagaimana Mal Bisa Bertahan di Tengah Persaingan Online?

Toko fisik tidak harus selalu bersaing dengan marketplace melalui harga murah. Ada keunggulan yang tetap dimiliki toko langsung, seperti kesempatan mencoba produk, memperoleh barang saat itu juga, berkonsultasi dengan staf, serta memastikan kondisi barang sebelum membeli.

Pengelola mal juga dapat memperkuat daya tarik melalui acara komunitas, fasilitas keluarga, pilihan kuliner, hiburan, dan ruang publik yang nyaman. Pengalaman semacam ini memberikan alasan bagi pengunjung untuk datang meskipun mereka tidak sedang mencari barang tertentu.

Di sisi lain, toko fisik dapat memanfaatkan teknologi untuk melengkapi kegiatan penjualan. Informasi stok yang mudah diperiksa, layanan pemesanan online, program loyalitas, serta opsi pengambilan barang di toko dapat menghubungkan pengalaman belanja digital dan langsung.

Strategi tersebut penting karena konsumen tidak selalu memilih satu saluran secara eksklusif. Seseorang bisa mencari informasi produk melalui internet, memeriksa barang di toko, kemudian menentukan tempat pembelian berdasarkan harga, ketersediaan, dan kenyamanan.

Pada akhirnya, kemampuan beradaptasi menjadi salah satu faktor penting bagi keberlangsungan usaha ritel. Mal dan toko yang memahami perubahan kebutuhan konsumen akan memiliki peluang lebih besar untuk mempertahankan pelanggan.

Penutup

Mal yang terlihat sepi tidak selalu disebabkan oleh toko online. Persaingan marketplace memang mengubah cara masyarakat membeli barang, terutama produk yang mudah dibandingkan berdasarkan harga dan spesifikasi. Namun, daya beli, meningkatnya biaya hidup, perubahan tujuan kunjungan, dan persaingan antarpusat perbelanjaan juga ikut memengaruhi aktivitas ritel.

Data pasar menunjukkan bahwa kunjungan, jumlah pembelian, dan kinerja setiap kategori toko tidak selalu bergerak dengan pola yang sama. Mal dapat tetap menjadi tujuan makan dan hiburan, sementara sebagian gerai mengalami penurunan transaksi.

Karena itu, untuk mengetahui apakah suatu mal benar-benar mengalami kemunduran, perlu dilihat lebih dari sekadar suasana di dalam gedung. Data jumlah pengunjung, tingkat keterisian toko, nilai transaksi, dan perkembangan bisnis penyewa dapat memberikan gambaran yang lebih akurat.

Perkembangan teknologi tidak serta-merta menghilangkan fungsi mal. Namun, persaingan dengan toko online membuat pusat perbelanjaan perlu menawarkan sesuatu yang tidak mudah digantikan oleh pengalaman belanja melalui layar.

Referensi

1. Colliers, Colliers Quarterly Property Market Report Q4 2025 Jakarta Retail.

2. Colliers, Colliers Quarterly Property Market Report Q1 2026 Jakarta Retail.

3. Katadata Insight Center, Laporan Survei: Perilaku Publik dalam Mengunjungi Mall.

4. Katadata, Mall-Visiting Behavior of Indonesian Respondents in Early 2025.